Rechtsanwalt Frau RAin Kerstin Weigelt

Ich habe Gewerberäume vermietet seit 8 Jahren an ein und den selben Mieter.
Der Mietvertrag ist auf unbestimmt abgeschlossen.
Klauseln hinsichtlich Mieterhöhung sind nicht vereinbahrt worden.
Seit dieser Zeit zahlte der Mieter immer den selben Mietzins.
Vorrausschicken möchte ich das der Mieter häufig nicht pünktlich die Miete zahlt obwohl ich Ihm hinsichtlich Zeitpunkt der Mietzahlung entgegenkam.

Nun ist dort die Tür kaputt gegangen und ich bin in der Pflicht dies zu reparieren. Bin ich das?
Bei der Gelegenheit möchte ich dort die Tür gleich hinsichtlich Sicherheit verbessern. Also gleich Rollläden von Außen anbringen lassen.

Kann ich dem Mieter einen neuen Vertrag anbieten der einige andere Klauseln enthält?
Ich möchte ich eine Klausel einbringen welche mir gestattet Zinsen zu verlangen.(Mietzahlung unpünktlich) Ebenso Regelungen hinsichtlich Schönheitsreparaturen.
Ich habe also einen neuen Vertrag ausgearbeitet den der Mieter aber einfach nicht unterschreibt
Was kann ich tun?
Kann ich einfach die Miete nach eigenen ermessen erhöhen?

Ich hatte vor die Miete dermaßen zu erhöhen das die Kosten der Reparatur/Modernisierung in 2 Jahren bezahlt ist. Die jetztige Miete liegt unter der Ortsüblichen Miete.
Was kann ich tun, wenn der Mieter einfach nicht reagiert?
Wenn ich die Tür nicht repariere und in Folge dessen ein Unfall passiert werde ich vielleicht zur Verantwortung gezogen?  

Sehr geehrte/r Fragesteller/in,

ich möchte Ihre Frage aufgrund Ihrer Angaben wie folgt beantworten:

1.) Vertragsänderung
Eine eigenmächtige Vertragsänderung ist nicht möglich. Beide Vertragspartner sind selbstverständlich an den Inhalt des Mietvertrags gebunden.
Sie können Ihren Mieter rechtlich leider nicht dazu zwingen, während des Bestehens des Mietverhältnisses einen neuen Vertrag zu unterschreiben.
Offensichtlich haben Sie bei Abschluss des Mietvertrags versäumt, entsprechende Klauseln in dem Mietvertrag festzuhalten.

2.) Mieterhöhung
Aus dem bereits geschilderten Grund (für den Fall, dass tatsächlich keine Vereinbarung über die Möglichkeit einer Mieterhöhung existiert) ist es auch nicht möglich, die Miete zu erhöhen.
Hierbei ist zu beachten, dass die für Wohnraummietverträge geltenden gesetzlichen Vorschriften über die Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete für Gerwerbemietverträge gerade nicht gelten.
Demzufolge ist es üblich, Klauseln zu vereinbaren, den den Vermieter berechtigen, Mieterhöhungen vorzunehmen. Klassisches Beispiel ist hierbei die sogenannte Indexstaffelmiete. Diese orientiert sich an dem Lebenshaltungskostenindex. Solch eine Staffelmiete trägt der Inflation (Verfall der Kaufkraft des Geldes) ebenso Rechnung wie den steigenden Lebenshaltungskosten bzw. dem erhöhten Erhaltungsaufwand der Immobilie. Die Vereinbarung einer solchen Indexstaffelmiete gewinnt besondere Bedeutung bei sehr langen Mietverhältnissen.
Eine Alternative wäre auch die Vereinbarung einer allgemeinen Staffelmiete. Der Effekt im Vergleich zur Indexstaffelmiete wäre ähnlich, nur läßt man hier den starren Lebenshaltungskostenindex außer Betracht. Diese Variante ist mit Vor- und Nachteilen behaftet. Der Vorteil wäre, dass die zu zahlende Miete für jeden vertragspartner von vornherein bezifferbar ist. Der Nachteil besteht darin, dass Sie womöglich nicht abschätzen können, ob die in 5 Jahren zu vereinnahmende Miete tatsächlich die Kosten deckt.

Ihnen bleibt, um Ihre Interessen zu wahren, nur die Möglichkeit der Änderungskündigung.
Dies bedeutet, Sie kündigen den bestehenden Mietvertrag gemäß den vereinbarten Kündigungsfristen, bieten Ihrem Mieter jedoch gleichzeitig den Abschluss eines neuen Mietvertrags an (den Sie nach Ihren Vorstellungen abfassen können). Unterzeichnet Ihr Mieter den neuen Mietvertrag, beginnt nach Ablauf der Kündigungsfrist ein neues Mietverhätnis zu den neuen Konditionen. Lehnt er den Abschluss des neuen Mietvertrags ab, endet das Mietverhältnis mit Ablauf der Kündigungsfrist.
Beachten Sie jedoch, dass solch eine Änderungskündigung mit dem Risiko des Verlustes des Mieters (einschließlich der Mieteinnahmen für die Zukunft) verbunden sein kann, wenn Sie für den Zeitpunkt nach Ablauf der Kündigungsfrist und der Nichtunterzeichnung des neuen Mietvertrags keinen Nachmieter finden.

Die Höhe der Miete können Sie grundsätzlich frei bestimmen. Sie sind nicht an einen Mietspiegel gebunden. Insoweit ist es selbstverständlich möglich, auch anstehende Reparaturen bei der Berechnung mit einzukalkulieren. Beachten Sie jedoch bitte auch untenstehende Ausführungen zm Thema Reparatur/Instandhaltung.

Hinsichtlich der Geltendmachung von Zinsen wegen unpünktlicher Zahlung steht es Ihnen selbstverständlich frei, auch diesbezüglich eine Vereinbarung zu treffen.

3.) Reparaturkosten
Auch hier kommt es für die Frage, wer welche Kosten zu übernehmen hat, auf die Vertragsgestaltung an.
Grundsätzlich obliegt dem Vermieter die Pflicht, das Mietobjekt in vertragsgemäßem Zustand zu erhalten.
Mietvertraglich können jedoch auch dem Mieter Kostentragungs- bzw. Reparaturpflichten auferlegt werden (Kleinreparaturen, Schönheitsreparaturen etc.)
Insoweit kommt es wiederum auf den Inhalt dea Mietvertrags an. Enthält dieser keine Regelung zu Lasten des Mieters, sind solche Schäden von Ihnen auf Ihre Kosten zu reparieren, die ihren Ursprung in einem vertragsgemäßen Gebrauch haben. Soweit die Tür allerdings durch ein Verschulden Ihres Mieters Schaden genommen hat, müssen Sie die Kosten der Reparatur nicht übernehmen.

Mit der Kostentragungspflicht hinsichtlich der Anbringung von Sicherheitseinrichtungen (Außenrolladen) verhält es sich wie mit den Reparaturkosten.

4.) Unfall/Sicherung

Der Umfang der Haftung (ob und ggf. in welcher Höhe) hängt von mehreren Faktoren ab. Sie sind zunächst im Rahmen der allgemeinen Gebäudesicherungspflicht verantwortlich.

Im Umfang der Vereinbarung im Mietvertrag hat selbstverständlich der Mieter gleichermaßen für eine gefahrlose Begehbarkeit/Benutzung der Mietsache durch Gäst/Besucher etc. zu sorgen.

Ob und ggf. eine Haftung für Schäden zu Ihren Lasten vorliegt, kann jedoch nur anhand des Einzelfalls beurteilt werden.

Ich hoffe, Ihnen mit meinen Ausführungen geholfen zu haben und verbleibe
mit freundlichen Grüßen

RA`in Weigelt